Первая в России бесплатная газета для потребителей, зарегистрирована 06 ноября 1998 г.

Дольщик - тоже потребитель!

 
Всеволод Вишневецкий

Крупные строительные компании Петербурга, использующие схему долевого строительства, грубо нарушают российское законодательство в сфере защиты прав потребителей еще на стадии составления договоров.

Проверка показала
В конце прошлого года Управлением Роспотребнадзора по г. Санкт-Петербургу было проверено семь строительных компаний, участвующих в долевом строительстве: ООО «ЛЭК» Строительная компания № 1», ЗАО «Ленстройтрест», ЗАО «Центр долевого строительства», ЗАО «Фирма «Петротрест», ЗАО «Северный город», ООО «Инвестиционная строительная компания «Маяк», ЗАО «Арсенал недвижимость». В ходе проверки было установлено, что все перечисленные компании нарушают Закон «О защите прав потребителей». К юридическим лицам были применены меры административного воздействия и штрафные санкции.

Пять типичных нарушений
«ПК» обратилось к Станиславу Демьянчику, главному специалисту-эксперту отдела юридического обеспечения Управления Роспотребнадзора по СПб, с просьбой прокомментировать выявленные типовые нарушения потребительского законодательства в текстах типовых договоров.

Нарушение № 1: «Стоимость долевого участия составляет … у. е. Оплата производится в рублях, из расчета, 1 у. е. равна 1 доллару США по курсу ЦБ РФ на день оплаты. Если курс ЦБ РФ на момент оплаты меньше 30,5 рубля, то 1 у. е. учитывается по курсу 30,5 рубля». Хотелось бы напомнить, что российским законодательством запрещены торговые операции в долларах, евро и прочих у. е. Сделка должна осуществляться только в рублях! (Ст. 10 п. 2 Закона «О защите прав потребителей»).

Нарушение № 2: «С момента подписания акта Государственной комиссии
  данного жилого дома «Дольщик» несет все расходы по содержанию квартиры и оплате коммунальных услуг». Подпись госкомиссии еще не означает, что дольщик становится собственником. Право собственности возникает лишь после государственной регистрации (ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г.). О правах собственности и оплате коммунальных услуг можно вести речь только после приема квартиры по акту приема-передачи, заключения договора с коммунальными службами (управляющей компанией), устранения всех недоделок (по коммунальному обеспечению), то есть передачи дома на постоянную схему электро-, газо-, водо-, теплоснабжения, окончания благоустройства прилегающей территории.

Нарушение № 3: «Общество» оставляет за собой право принимать решения по остеклению балконов и лоджий» и «Дольщик обязуется вступить в товарищество собственников жилья». Налицо навязывание услуг дольщику, что является нарушением законодательства (ст. 16 Закона «О защите прав потребителей»).

Нарушение № 4: «Споры по настоящему договору решаются в порядке, определенном действующим законодательством, но не будет основываться на Законе «О защите прав потребителей». Нельзя предъявлять требования в отношениях между сторонами, не руководствуясь действующим законодательством РФ, к которому относится и Закон «О защите прав потребителей» (ст. 3 п. 1).

Нарушение № 5 : «Настоящий договор не является договором купли-продажи или реализации товара, выполнения работы или оказания услуги». Тогда о чем этот документ? Подобное условие делает договор ничтожным со всеми вытекающими последствиями для дольщика.

Каким должен быть договор?
Перед тем как подписать договор долевого строительства, нужно проконсультироваться со специалистом. Специалисты Управления Роспотребнадзора по СПб рекомендуют придерживаться следующей схемы:
  1. Предмет договора: краткое описание обязательств застройщика и инвестора. Если предмет договора четко не определен, то суд может признать такой документ незаключенным.

2. Срок действия договора.

3. Предоставление проектной документации на строящийся объект: копия поэтажной планировки с выделением плана квартиры дольщика (перекрытия, перегородки, размещение санузла, бытовых приборов, и т. д.), перечисление используемых строительных материалов.

4. Обязанности застройщика: осуществление ввода объекта в эксплуатацию, сроки окончания строительства, подключение объекта к системам ресурсообеспечения и коммунального хозяйства; подготовка пакета документов, необходимых для оформления прав собственности инвестора на квартиру. Перечень документов, которые будут переданы дольщику для оформления прав собственности на квартиру.

5. Обязанности инвестора.

6. Сумма инвестиций. Она не должна изменяться в одностороннем порядке.

7. Порядок расчетов.

8. Ответственность сторон, наступающая за неисполнение ими своих обязательств по договору. В этот раздел должен быть включен пункт о форс-мажоре и сроке его действия.
v 9. Прочие условия: инвестор вправе контролировать и проводить техническую экспертизу строительного объекта. Гарантийные обязательства строительной компании и сроки устранения выявленных недостатков (недоделок).

10. Сведения о проектировщике, генподрядчике.

От редакции:
Если вам предлагают подписать договор о долевом участии в строительстве, в котором вы обнаружите одно из пяти описанных нами типичных нарушений, воздержитесь от сотрудничества с такой компанией: вы рискуете и квартирой, и деньгами.